Zinssatz Gewerbeimmobilie

Zins auf Geschäftsliegenschaften

Das gezahlte Baugeld wird immer aus dem Zinssatz und dem Rückzahlungssatz berechnet . Schwere Sondertilgung Die ( (Zahlungs-)Regeln für klassische Immobilienkredite unterscheiden sich beispielsweise bei gewerblichen Immobilien kaum von denen für private Baufinanzierungen: Als Darlehensnehmer zahlen Firmenkunden auch regelmässig ihre Zins- und Tilgungszahlungen und bauen ihre Schulden im Zeitablauf ab. Allerdings vergehen bei einem üblichen Rückzahlungsprozess in der Regel mehr als 20 Jahre, bis der zuletzt gezahlte Betrag an den Darlehensgeber erstattet wird.  

Allerdings kann es rascher gehen, wenn eine oder mehrere außerplanmäßige Tilgungen während der Festzinsperiode erfolgen können - und diese Beweglichkeit sollte vor allem von Unternehmern gewährleistet werden. Oftmals ist bereits in einem frühen Stadium sicher, dass der Darlehensnehmer in Zukunft mit einem höheren Geldbetrag, wie beispielsweise einem Geschenk oder einer Investition, gerechnet werden kann.

Der Gläubiger sollte in solchen Faellen rechtzeitige Vorkehrungen treffen und mit dem Darlehensgeber eine verbindliche Vereinbarung ueber die Bedingungen treffen, unter denen eine oder mehrere ausserplanmässige Rueckzahlungen tatsaechlich moeglich sind. Kreditverträge enthalten prinzipiell keine außerplanmäßigen Tilgungen, sondern müssen in der Regelfall explizit zugesagt werden und erfordern in der Regelfall hartnäckige Vertragsverhandlungen. Zur Unterbringung ihrer Kundinnen und Servicekunden erklären sich die Darlehensgeber, d.h. vor allem die Banken, oft mit der Forderung nach außerplanmäßigen Rückzahlungen einverstanden.

Diese Genehmigung wird jedoch regelmässig an Auflagen wie eine Beschränkung auf einen bestimmten Betrag geknüpft (z.B. "Jährliche Einmalzahlungen können höchstens fünf Prozentpunkte des originären Darlehensbetrages betragen" oder "Während der Festzinsperiode (z.B. fünf oder zehn Jahre) können die Einmalzahlungen höchstens fünfzehn Prozentpunkte des originären Darlehensbetrages betragen").

Darüber hinaus gibt es noch einen weiteren wichtigen Punkt: Sonderrückzahlungen sollten immer kostenlos sein. Der Link "Sondertilgung / Zinserhöhung" ist mindestens teilweise zwingend, so dass die Betriebsverantwortlichen darauf ausdrÃ??cklich verweisen und dies nicht dulden. Damit die meist erfreuliche Geschäftsbeziehung nicht gefährdet wird, geben die Darlehensgeber dann oft nach und erlassen diese Honorare sowie Zinssatzerhöhungen.

Wenn außerplanmäßige Tilgungen nur während der Festzinsperiode eines Kredits, d.h. während der Kreditlaufzeit, vorgenommen werden, drohen in der Regel heikle Verhandlungsschritte. In diesem Fall ist der Kreditnehmer in der Regel von der Konzession des Darlehensgebers abhängig. Obwohl dieser in Einzelfällen einer für seinen Mandanten vorteilhaften Regelung zustimmen kann, wird er oft auf eine Zinskompensation, die sogenannte Vorauszahlungsstrafe, drängen.

Es muss im Einzelnen geklärt werden, ob es wirklich Sinn macht, ein Kredit unter einer solchen Voraussetzung ganz oder zum Teil zu tilgen. Ein besonderer Fall sind so genannten "variablen" Krediten, deren Zinssatz in der Regel auf der Grundlage der Zinsentwicklung eines Referenzzinses während der Kreditlaufzeit basiert. Sinkt oder erhöht sich dieser Referenzzins, so wird seine Höhe durch den spezifischen Kreditzinssatz in Abhängigkeit von der Einigung zwischen dem Darlehensnehmer und dem Darlehensgeber bestimmt: Er sinkt oder sinkt auch in Abhängigkeit von den Details des Vertrages.

Im Falle eines veränderlichen Zinssatzes ist es üblich, dass außerplanmäßige Tilgungen in der Regel kostenfrei sind. Bei dieser Zinsoption ist der Darlehensnehmer jedoch dem Zinsrisiko ausgesetzt, während bei einer Festsatzvereinbarung dies während der Festzinsperiode nicht der Fall ist. Hierbei kommt der feste Zinssatz zwischen den Kontrahenten zur Anwendung. Dabei sind neben eventuellen Absprachen über außerplanmäßige Tilgungen und damit verbundene Aufwendungen auch andere wesentliche Komponenten wie der Effektivzinssatz, die Laufzeit der Festzinsperiode und die Darlehenssicherheiten im Blick.