Umschuldung Baufinanzierung während Zinsbindung

Fremdkapitalumschuldung der Baufinanzierung während der Festzinsperiode

wird in der Regel nur dann ausgesprochen, wenn die Refinanzierung während der festen Fremdkapitalzinsperiode erfolgt . Die Baufinanzierung verschiebt oder löst die Baufinanzierung, die Umschuldung die Baufinanzierung mit einer Anschlussfinanzierung Haus und Wohnung. Folgefinanzierung von Immobilienkrediten 5) Verlängerung oder Umschuldung? Nachfolgefinanzierungen sind in der Regel dann erforderlich, wenn die Zinsbindung eines Bestandsdarlehens abläuft und eine Restverschuldung ausbleibt. In diesem Zeitraum ist das Kreditverhältnis nicht kuendig (mit Ausnahme von Fälligkeiten ueber 10 Jahre) und der Kreditnehmer muss die vertragsgemaess vereinbarte Zins- und Kapitalrate zahlen. Es ist jedoch möglich, nach Ablauf der Festzinsperiode das Kreditverhältnis fortzusetzen oder die verbleibende Verbindlichkeit zu tilgen und mit einem neuen Kreditunternehmen fortzusetzen, das als Folgefinanzierung eingestuft wird.  

Im Einzelfall (mit Zustimmung des Kreditgebers) ist es auch möglich, den Vertrag während der Festschreibungszeit zu kündigen und die Finanzierung mit einer anderen Hausbank fortzusetzen - hier wird jedoch in der Regelfall eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe gefordert. Unabhängig von der individuellen Kreditsituation muss der Darlehensnehmer darüber nachdenken, wie eine mögliche Folgefinanzierung so kostengünstig wie möglich umgesetzt werden kann.

Was sind die Optionen für eine Nachfolgefinanzierung? Die Folgefinanzierung sollte in jedem Fall frühzeitig eingeleitet werden. Jeder, der erst kurz vor Ablauf der Festzinsperiode nach einer weiteren Finanzierungsmöglichkeit sucht, kann große Sparpotenziale verpassen. Beispielsweise ist es möglich, bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Festzinsperiode nach eventuellen Folgefinanzierern zu suchen.

Je nach den jeweiligen Zinsbedingungen können zu diesem Zeitpunkt bereits so genannte Terminkredite vereinbart werden, die den Zins für ein künftiges Kreditgeschäft bis zu 60 Monaten im Voraus festlegbar machen. Grundsätzlich wird bei der Folgefinanzierung ein völlig neuartiger Kreditvertrag mit einem völlig neuen Dienstleister geschlossen. Dies gibt dem Darlehensnehmer die Chance, nachverhandeln zu können und auch neue Flexibilisierungsmöglichkeiten zu nutzen.

Ein neuer Auftrag, der von der bestehenden Finanzierungen vollkommen unabhängig ist - so können auch die vielfältigen Vorzüge der am Handel verfügbaren Finanzierungsmöglichkeiten und Individualisierungsmöglichkeiten ausgehandelt werden. Deshalb sollte jeder Kreditnehmer prüfen, welche Art von Formular für ihn am besten in Frage kommt. Für variabel verzinsliche Kredite ohne feste Verzinsung ist der Zins geringer als bei festverzinslichen Krediten, aber die Ungewissheit über die zukünftige Geschäftsentwicklung ist viel größer.

Wenn eine Umschuldung oder Refinanzierung nach Beendigung eines laufenden Kreditverhältnisses während der Festzinsperiode stattfinden soll, sollte der Kreditnehmer zunächst mit dem früheren Institut klären, ob eine Beendigung überhaupt in Kauf genommen wird und wie hoch eine etwaige vorzeitige Rückzahlungsstrafe sein würde. Grundvoraussetzung dafür ist die Entrichtung der von der Bank festgelegten vorzeitigen Tilgungsstrafe.

Dabei handelt es sich sozusagen um einen Ausgleich für die entwichenen Zinsen, da die aus der Festschreibungszeit resultierenden Zinsen bereits fixiert waren. Nur dann sollte berechnet werden, ob sich die Umschuldung wirklich auswirkt. In den meisten FÃ?llen ist es aus den angefÃ?hrten GrÃ?nden nicht sinnvoll, wÃ?hrend der Festzinsperiode zu Ã?ndern, aber es gibt FÃ?lle, in denen es sich rentieren kann, wenn es erhebliche Unterschiede in den Konditionen gibt und je nach individueller Ausgestaltung.

Häufig ist es besser, vor Beginn der Folgefinanzierung auf das Ende der Festschreibungszeit zu warten. Dies heißt jedoch nicht, dass der Kreditnehmer während der Dauer der Festschreibungszeit stillstand. Zur Beurteilung, ob es vorteilhafter ist, sofort zu warten oder umzuschulden, müssen auch die Marktentwicklungen und Zinsentwicklungen während der Festzinsperiode in regelmässigen Zeitabständen überwacht werden.

Wird z. B. ein sehr vorteilhaftes Zinssatzniveau erzielt, kann es sich auch auszahlen, die Verschuldung direkt umzuschulden - oder - je nach verbleibender Laufzeit - bereits für Folgefinanzierungen zu fixieren. So ist es auch während der Festzinsperiode des bestehenden Kredits möglich, eine vorteilhafte Nachfinanzierung zu gewährleisten, die auch ein hohes Maß an kalkulatorischer Absicherung impliziert.

Wenn am Ende der Festzinsperiode eine Folgefinanzierung eingeleitet werden soll, ist es von Bedeutung, dass sich der Darlehensnehmer zunächst einen Überblick über den Markt über Dienstleister, Bedingungen und Zinseniveau gibt und die konkreten Einzelbedürfnisse klärt. Ähnlich wie bei der Refinanzierung muss zunächst geklärt werden, was der exakte Eigenkapitalbedarf ist und wie viel Eigenmittel zur VerfÃ?gung stehen können.

Im Falle eines Providerwechsels (d.h. wenn die Folgefinanzierung von einem anderen als der Anfangsfinanzierung erfolgt ) sind die Gebühren für die Grundbucheinträge und für den notariellen Bereich in die Berechnung einzubeziehen. Auch nach Ablauf der Festschreibungszeit bleibt eine Restverschuldung aus der Erstfinanzierungsvereinbarung übrig, die nun durch die vollständige Übernahme der Restverschuldung als Folgefinanzierungskapital oder zum Teil durch bestehendes Kapital zurückgezahlt werden kann.

In Abhängigkeit von der beabsichtigten Nutzung der Liegenschaft (Eigennutzung oder Vermietung) sollten Darlehensbetrag und Tilgungsrate der Folgefinanzierung so ausgestaltet sein, dass das verfügbare Kapital die laufenden Zahlungslasten mehr als ausgleicht. Für die frühzeitige Planung der Folgefinanzierung ist es möglich, bei einer Bank ein so genanntes Terminkredit zu beantragen. Der Kreditnehmer bekommt dafür eine langjährige Kalkulationsicherheit und weiss bereits heute, wie die Belastungen in den nÃ??chsten Jahren ausfallen werden.

Im Falle eines Terminkredits muss der Kreditnehmer den Kreditbetrag nach Ablauf der vertraglich festgelegten Frist in Anspruch nehmen. Der Kreditnehmer muss den Kreditbetrag nach Ablauf der vertraglich festgelegten Frist in Anspruch nehmen. und zwar unabhängig davon. Terminkredite sind aufgrund der Mehrkosten (Zinszuschläge) für das "Einfrieren" der Zinssätze etwas kostspieliger als konventionelle Kredite. Verlängerung oder Neuterminierung? Immobilienfinanzierungen können auf Anfrage bei der Bank erweitert (verlängert) werden. Auch die meisten Kreditanstalten sind zu einer weiteren Verlängerung der bestehenden Finanzierungen durchaus vorbereitet, aber dies ist nicht immer die für den Kreditnehmer vorteilhafteste Option.

Die Kosten für eine Umschuldung - also die vollständige Rückzahlung der restlichen Schulden beim früheren Institut und die damit verbundene Refinanzierung bei einem neuen Provider - sind zwar verhältnismäßig hoch, können sich aber auszahlen. Derjenige, der Schulden umplant, muss den früheren Kreditgeber zufrieden stellen, d.h. den verbleibenden Kreditbetrag auf einen Streich ersetzen.

Um zu entscheiden, ob eine Umschuldung oder eine Verlängerung für den Kreditnehmer vorteilhafter ist, müssen daher alle im Zusammenhang mit den allgemein erhöhten Aufwendungen für eine Umschuldung angefallenen Aufwendungen in Betracht gezogen werden. Derjenige, der die Fortsetzung der Förderung nach Ablauf der Festschreibungszeit bei seinem ehemaligen Kreditanstalt vorzieht, sollte sich vor der Unterzeichnung eines Angebots informieren und dieses mit so vielen anderen Marktanbietern wie möglich ausgleichen.

Dazu kommen die Aufwendungen für den zusätzlichen Aufwand im Falle einer Umschuldung, die in der Regel gar nicht oder nur in der Größenordnung der Verlängerung entstehen. Im Falle einer Verlängerung müssen keine Grundbucheinträge gemacht werden und es entstehen somit keine Notargebühren. Bei einer weiteren Betrachtung sollte der Kreditnehmer aber auch auf die Flexibilisierungsmöglichkeiten achten, vor allem auf kostenlose Sondertilgungsoptionen und die freie Änderung des Rückzahlungssatzes.

Der Kreditnehmer kann einen Kreditvertrag, für den ein Festzinssatz für einen festgelegten Zeitpunkt festgelegt ist, ganz oder in Teilen beenden, wenn der Festzins vor dem für die Tilgung festgelegten Zeitpunkt abläuft und keine neue Zinsvereinbarung mit einer Frist von einem Kalendermonat nicht vor dem Ende des Tags, an dem der Festzins ausläuft, abgeschlossen wurde; ist eine Zinsanpassung in festgelegten Zeitabständen bis zu einem Jahr beschlossen worden, so kann der Kreditnehmer die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer die Kreditvereinbarung auslösen; dies ist in jedem Fall nur zum Ende des Tags, an dem der Festzins abläuft, zulässig;

wird der Kredit einem Konsument eingeräumt und ist er nicht durch ein Grundpfandrecht oder ein Pfandrecht an einem Schiff abgesichert, so tritt nach sechs Kalendermonaten ab dem Tag des vollen Erhalts mit einer Frist von drei Kalendermonaten; auf jeden Falle nach zehn Jahren ab dem Tag des vollen Erhalts mit einer Frist von sechs Kalendermonaten; wird nach Erhalt des Kredits ein neuer Vertrag am Tag der Tilgung oder des Zinssatzes geschlossen, so tritt an die Stelle des Datums der Erstattung der Kreditlinie das Datum dieses Vertrags.

Die Kreditnehmerin kann einen variabel verzinslichen Kreditvertrag mit einer Frist von drei Wochen auflösen. Ausgenommen sind Kredite an den Staat, einen Sonderfonds des Staates, ein Bundesland, eine Kommune, einen Gemeindeverbund, die Europäische Gemeinschaft oder ausl. lokale Behörden.