Immobilienkredit Beratung

Liegenschaftskreditberatung

Einkaufsfinanzierung, Neubaufinanzierung, Anschlussfinanzierung, Modernisierung ; persönliche Beratung direkt vor Ort Baufinanzierung durch die Volkswagen Bank: exzellente Beratung & günstige Zinssätze: Baufinanzierung mit der Sparkasse KölnBonn! Anhand der Checkliste können Sie die Unterlagen für die Beratung gezielt zusammenstellen. Sowohl die Anfrage als auch die Beratung sind für Sie unverbindlich.  

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Finanzierungsberatung - Ihr Immobilienkredit

Für alle Fragestellungen rund um Ihre Immobilienkreditfinanzierung, zu Ihren Darlehen haben wir mit Harald Kahlert einen bewährten Credit-Spezialisten im Einsatz. Kahlert hatte im Zuge seiner Tätigkeiten letztens eine Kompetenz von 2 Millionen Euro im Kreditbereich, so dass er die Ansichten und Ansätze der Institute sehr gut kannte. Wir stellen immer wieder fest, dass wir bei der Überprüfung von Darlehensverträgen krasse Defizite seitens der Kreditinstitute feststellen, die wir bei Bedarf beseitigen können.

Falsche Beratung beim Immobilienkredit - Kanzlei München

¿Wer ist haftbar, wenn die Todesfallversicherung nicht genügend Gewinn einbringt? Der Zusammenschluss mehrerer Finanzierungsprodukte (z.B. Baufinanzierungen und Lebensversicherungen, Immobiliendarlehen und Bausparverträge) versprechen dem Investor eine Zusatzrendite durch eventuelle Zinsunterschiede oder Steuerersparnisse bei gleichzeitiger zusätzlicher Provision für den Makler. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass das in einem zweiten Auftrag (z.B. in einem Lebensversicherungsgeschäft zur Rückzahlung eines Darlehens) eingesparte Kapital nicht ausreicht, um die Schuld vollständig abzulösen.

Hinzu kommt die Problematik der Verantwortlichkeit von Kreditanstalten, Versicherungsgesellschaften und deren Beratern oder Vermittlern. Bei einem Immobilienkredit ist es für den Darlehensnehmer in der Regelfall billiger, von vornherein zu zahlen - das ist es, was der Experte ein Annuitätenkredit genannt hat. Die Vertragsparteien (z.B. Banken, Versicherungsgesellschaften, Makler) sind zum Ersatz der überflüssigen Nebenkosten verpflichtet, die bei der Beratung über die Verknüpfung von zusätzlichen Rückzahlungsaussetzungsprodukten mit dem Festdarlehen entstehen.

Zugleich bietet der Produktanbieter von Tilgungssuspensionsprodukten den Kreditinstituten oft bessere Refinanzierungsbedingungen für die jeweiligen Anleihen. Alleine durch die Verbindung mit einem so genannten Tilgungsvehikel (Lebensversicherung, Bausparvertrag, Anlagefonds etc.) kann die gewohnte Frist für die Gesamtrückzahlung von 15 Jahren auf rund 25 Jahre - bei gleicher Monats-Gesamtabrechnung an den Verbraucher - verlängert werden, wenn die Erlöse aus dem Tilgungsaussetzungsprodukt nicht wesentlich höher sind als die erforderlichen Anleihezinsen.

Damit unterliegen die Kreditinstitute und ihre Ratgeber einer Beratungspflicht und müssen den überflüssigen Mehrpreis ausgleichen. Erst Jahre später merkt der Auftraggeber regelmässig, dass sein von der Lebensversicherung zu tilgender Baukredit nicht vollständig aus der Leistung zurückgezahlt werden kann. Immer wieder wurden die Versicherungsunternehmen aufgefordert, für "falsche, unverbindliche Prognoseberechnungen" Schadenersatz zu leisten.

Der Grund dafür ist, dass die Versicherungsunternehmen für Ungenauigkeiten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen haftbar sind, auch wenn die falschen Angaben von einem Bankangestellten oder einem anderen Intermediär gemacht wurden. Die Kreditinstitute können auch für ein Defizit haftbar gemacht werden, wenn die Fälligkeitszahlung der Lebensversicherungspolice nicht zur Rückzahlung des Darlehens ausreichend ist. Das heißt in der Realität, dass nur die halbe Kreditsumme nach Auslaufen des Darlehens zurückgezahlt werden kann oder dass die Rückzahlung etwa das Doppelte beträgt.

In der Regel ist ein Austritt nicht möglich oder jedenfalls mit erheblichen Aufwendungen behaftet, denn bei der oft eingezahlten Neufinanzierung der Hausbank durch die Lebensversicherungsgesellschaft befinden sich die Investitionen des Versicherungsunternehmens und die Darlehen der Hausbank in Deckungsmassen, die von der festen Frist abhängig sind. Daher werden weder die Hausbank noch die Lebensversicherungsgesellschaft einer Veränderung zugestimmt haben.

Stornierung und RÃ?ckkauf der Lebensversicherungspolice bei gleichzeitigem RÃ?ckkauf des Kredits erweist sich daher als unmöglich oder mindestens sehr aufwÃ?? Damit wird die so genannte "Spekulation" des Kredits und Policeninhabers gegen Versicherung und Hausbank aus der Perspektive der letzteren recht einheitlich verhindert. Die bloße Indikation einer "Rendite" für eine Lebensversicherungspolice ist in der Regel ein Grund zur Haftung, denn auch nach Auffassung der Aufsicht über Lebensversicherungspolicen sind reinrassige Renditeindikatoren mißverständlich.

Eine weitere Haftungsgrundlage, auch zu Lasten von Intermediären, Versicherungsbrokern und Consultants, ist die Verpflichtung zur bedarfsorientierten Beratung: Der Versorgungsvertrag - einschließlich der Laufzeit der Beitragszahlung - muss den Anforderungen des Auftraggebers nachkommen. Ein typischer Kundenbetrug ergibt sich daraus, dass im Verkaufsprospekt für geschlossene Anlagen (z.B. Immobilienfonds) eine höhere IRR-Rendite (sog. Internal Rate of Return) vermerkt ist.

Berechnet ein Finanzfachmann neu, ist es oft mathematisch ein "sicherer Verlust" für den Verbraucher von vornherein. Bei Ertragsillusionen zum inneren Renditeniveau haftet die Bank, der Consultant und der Freimakler. Eine Expertenjury hat 2007 die Vorsorgeberatung ausgezeichnet - und die Gutachter fanden heraus, dass rund 96% aller aktuellen Software-Produkte in der Beratungshand falsch rechnen.

Das Risiko, in einer Analyse richtig informiert zu werden, liegt tendenziell bei " nahe Null ". Hier sind nicht nur Versicherungsunternehmen und Kreditinstitute "am Pranger", sondern auch so genannte Finanzvertriebe: Diese Markteilnehmer sind gegenüber dem fälschlicherweise geratenen Verbraucher für fehlerhafte Softwareberechnungen verantwortlich, vor allem für den Gebrauch von "Rentenrechnern" durch zusammenarbeitende Makler und Consultants. Ein Blick in die Versicherungsbranche zeigte, dass kein Versicherungsunternehmen seine Produkte von externen Beratern oder Auditoren überprüfen lä? t.

Ansonsten ist es kaum zu erläutern, dass etwa jeder dritte Riester-Vertrag dem Verbraucher Null Komma Nullrentenerhöhung im Lebensalter bietet: Die Versicherungsgesellschaften müssen dem Versicherten in allen beteiligten Faellen in Hoehe von etwa der Haelfte der nichtzillmerisierten Deckungsrückstellung zahlen) und duerfen ausserdem keinen Stornokostenabzug vornehmen: Eine Rückgabe von "Null" in den ersten Jahren ist daher nicht zulässig - allerdings kommt kein Versicherungsunternehmen auf die Überlegung, dem Verbraucher dieses Entgelt unverlangt zu zahlen.

Offensichtlich erwarten die Versicherungen eher, bis die vermutlich noch etwa 3 Mrd. EUR Kundenwünsche eingeschränkt sind: Die Imageverluste des Unternehmens und das Mißtrauen gegenüber seinen Abnehmern dürften auf mittlere Sicht deutlich höher ausfallen. Aber auch bei den Fondspolizzen schuldet der Versicherungskonzern dem Verbraucher eine Rückrechnung und eine entsprechende Zahlung, sofern die Bedingungen ansonsten gleich sind.

Daher muss die Unterzahlung an den Käufer kompensiert werden. Bei einer Einigung über variable Zinssätze oder bei einer Anpassung der Konditionen nach Auslaufen eines festen Zinssatzes oder bei Marktfluktuationen von 0,20% des durchschnittlichen Zinssatzes nach dem Monatsreport der Dt. Dtb. werden die Zinssätze ihrer Kundschaft von den Kreditinstituten zu ihrem Vorteil angepasst. Die Zinseszinseffekte können zu erheblichen Unterschieden für den Käufer führen:

Der zusätzliche Aufwand für den Auftraggeber muss daher kompensiert werden. Den schönen Wunschtraum von einem gesicherten Ertrag ohne Anlagerisiko und dem sofortigen Erhalt einer zollfreien Altersvorsorge bietet sich dem Verbraucher nicht nur durch geförderte Immobilienanlagen, sondern auch durch eine kombinierte Lebensrückversicherung gegen eine Einmalprämie und ein Kredit zur Aufwandsfinanzierung ("Leverage Business"): Überrascht sind nicht nur die Berater der Banken, sondern auch die dahinter liegenden Institute, wenn ein aufgrund von Verlusten in Not geratener Gast vor Gericht geht und die Hausbank den Verlust ausgleicht.

Unabhängige Investmentberater und Finanzproduktvertriebe sind ebenfalls regelmässig haftbar, da die Kundschaft nicht umfassend über die vielfältigen Risken informiert ist. Bei den Bankberatern wird von ihren jeweiligen Abteilungsleitern " Was sie diese Woch noch einmal an den Verbraucher weiterverkaufen sollen " zwar gesagt, aber die freien Agenten haben es in dieser Hinsicht nur einfacher - aber sie sind kaum der Aufgabe gewachsen, die " ökonomische, fiskalische und juristische Glaubwürdigkeit " ihrer Berufsausbildung entsprechend den Anforderungen der Judikative zu infrage zu stellen.

Im Leverage-Geschäft sind die Versicherungsunternehmen oder ihre Vertreter auch für ungenügende Risikoinformationen über eine Investition in Form einer Leveraged Pension Insurance verantwortlich. Die Beendigung der unrentablen Finanzierung mit Finanzinvestitionen zur Rückzahlung setzt mit der Feststellung ein, dass nur eine neutrale Expertenprüfung die Höhe des Schadensausmaßes für den Verbraucher sichtbar macht: Verbittert ist die Tatsache, dass der Schaden im wahrsten Sinne des Wortes tagtäglich zunimmt.

Charakteristisch ist die verspätete Erkenntnis des Käufers, dass er vom "Verkäufer" nicht über die wesentlichen Risken informiert wurde (Zinsrisiko, Laufzeitinkongruenz, unsicheres Verfallsdatum, Währungsrisiko, Gefahr einer späteren Besicherung oder Überfinanzierung, mangelnder oder unkorrekter Risikoabsicherung, hoher Kostenbelastung).