Hypothek Ablösen Kosten

Rückzahlungskosten der Hypothek

Wer seine Kosten senken will, für den lohnt sich ein Bankwechsel . Die Rückzahlung des Wohnungsbaudarlehens ist für Koller nicht möglich, da die zweite Tranche noch zwei Jahre läuft. Ist die Wohnkosten noch bezahlbar?  

Hypothekentilgung: Wer übernimmt die Kosten für ein Mißverständnis?

Dem 33-jährigen Kundschaft wurden von der Nationalbank im Jahr 2003 zwei Festzinskredite gewährt. Die beiden Grundpfandrechte waren durch eine Schuldverschreibung in Höhe von CHF 880'000 besichert. Die Kundin fragte im Sommersemester 2008 eine andere Hausbank, ob sie zur Rückzahlung der im Nov. 2008 fälligen Hypothek gewillt sei und wenn ja, zu welchen Anteilen. Ein Termin wurde arrangiert und der Auftraggeber wurde angewiesen, den bisherigen Darlehensvertrag, eine Abschrift des Kostenvoranschlags und eine Abschrift der Umsatzsteuererklärung beizubringen.

Das Angebot der Nationalbank war sehr günstig, so dass sie sich auf einen Kontrakt einigten. Mit der Übergabe der neuen Vertragsdokumente durch die Hausbank und der Aufforderung an den Kunden, ein Schriftstück zu unterschreiben, mit dem er der neuen Hausbank die Schuldschein über CHF 880'000 als Sicherheit zu übertragen hatte, wurde er verunsichert. Nach seinen Angaben hat er die Hausbank informiert und darauf hingewiesen, dass der Schuldschein auch für eine andere Hypothek haftet.

In der darauffolgenden Wochen kündigte die Nationalbank an, dass die Schuldverschreibung gesplittet werden müsste und dass die neue Nationalbank mindestens das selbe Ranking wie die alte hat. Der damit verbundene Aufwand ist vom Auftraggeber zu erstatten. Beide Seiten haben nach langen Gesprächen vereinbart, den Vertrag aufzulösen. Sie hat eine als geschuldet geltende Frührückzahlungsgebühr von CHF 15'000 erhoben, sich aber verpflichtet, vom Auftraggeber nur einen Spesenbeitrag von CHF 1'500 zu verlangen.

Weil beide Seiten der Beendigung des Vertrags zugestimmt hatten, blieb im Prozess vor dem Ombudsmann nur die einzige noch offene Fragen, ob der Auftraggeber den Preis von CHF 1'500 zu zahlen haben würde. Es wurde auch vereinbart, dass der Mandant nur eine Abschrift der verfallenden Hypothekeneinnahmen zur Sitzung gebracht hat und dass der Arbeitnehmer sich bei dem Mandanten nach dem Grund für die Ausstellung eines Hypothekenschreibens über CHF 880'000 gefragt hat.

Die Kundin erläuterte dies mit den Vorstellungen der Altbank zum damaligen Termin des Wohnungskaufs und der Vergabe der ersten Hypothek vor etwa fünf Jahren. Darüber hinaus hat die BayernLB bestätigt, dass vor Vertragsunterzeichnung ein Telefonat geführt wurde. Uneinigkeit über den inhaltlichen Rahmen bestand zwischen den Beteiligten. Die Kundin machte geltend, dass der Bankangestellte angegeben habe, dass die vorhandene Hypothek bei der anderen Hausbank kein Hindernis sei und dass dies gelöst werden könne.

Das Bankhaus ihrerseits sagte, ihre Belegschaft habe deutlich gemacht, dass der Schuldschein geteilt werden muss und dass dies mit Kosten verbunden ist. Weil der Vertragsabschluss erst nach diesem Telefonat erfolgte, kam die BayernLB zu dem Schluss, dass ein rechtsgültiger Mietvertrag für eine neue Festhypothek abgeschlossen wurde.

Die Kostenfrage nach der Aufteilung des Solawechsels ist nur eine Nebensache, die die Vertragsgültigkeit nicht berührt, weshalb in der Regel eine Vorfälligkeitszahlung aufgrund der vom Auftraggeber geforderten Beendigung des Vertrages fällig wird. Weil die BayernLB ihren Anspruch auf eine Fluktuationsentschädigung freiwillig reduziert hat, war es nicht notwendig zu beurteilen, ob ein Vertragsabschluss überhaupt stattgefunden hat.

Andererseits war auch deutlich, dass die Beteiligten - nicht nur die Hausbank - an Aktivitäten beteiligt waren. Unstrittig war, dass der Mandant die Hausbank zu Verhandlungsbeginn nicht über das weitere Darlehen unterrichten konnte. Dem Bürgerbeauftragten war nicht bewusst, welchen Nutzen der Verbraucher durch diese "Verheimlichung" hätte ziehen können.

Andererseits zählt die Vergabe von Hypothekarkrediten sicherlich zum Stammgeschäft der Kreditinstitute. Im Unterschied zum Auftraggeber verfügt er über das nötige Spezialwissen. Selbst wenn davon ausgegangen werden kann, dass der Kunde die Hausbank umfassend informieren wird, glaubt der Ombudsmann nicht, dass es unbestritten ist, dass es im Grunde genommen die Pflicht der berufserfahrenen Hausbank ist, sich über den Sachverhalt zu informieren und vom Kundschaft die für die Kreditvergabe erforderlichen Dokumente und Auskünfte anzufordern.

Der Angestellte erkundigte sich nach dem Anlass, warum es eine Schuldverschreibung mit einem viel größeren Wert gab. Es besteht kein Zweifel, dass auch ein Kunde, der nicht zum ersten Mal über eine Hypothek verhandelt, wissen muss, dass es für die Entscheidung der Nationalbank von Bedeutung ist, ob es andere Darlehensverträge gibt, da dies auch für die Beantwortung der Fragestellung, ob eine billige erste Hypothek oder eine teuere zweite Hypothek vergeben werden kann, unerlässlich ist.

Der Ombudsmann ist jedoch der Ansicht, dass der Bankangestellte mit der Aussage des Mandanten nicht zufrieden gewesen sein sollte. Eine Hypothek von CHF 300'000 - fast dreimal so viel wie ein Pfandbrief - wird daher nicht häufig für eine vom Eigentümer bewohnte Immobilie gefordert und eingerichtet. Das gilt noch weniger, wenn die vom Auftraggeber vorgelegten Dokumente zeigen, dass es sich bei der betreffenden Immobilie um eine Fünfjahresimmobilie mit einem Marktwert von rund CHF 1 Mio. handele, und der Auftraggeber deklariert, dass der Pfandbriefbetrag von der das Pfandrecht gewährten Hausbank vor fünf Jahren beantragt wurde.

Man kann kaum davon ausgehen, dass ein noch ganz kleiner Hausherr seine Hypothek auf 30% des Marktwertes innerhalb von nur fünf Jahren auszahlen kann und wird. Ausgehend von diesen Erwägungen erschien es dem Bürgerbeauftragten offensichtlich, dass es in erster Linie die Hausbank war, die die Macht gehabt hätte, die Schwierigkeiten zu umgehen, weshalb er vorschlug, dass die Hausbank ihren Anspruch auf ein Dritteln reduziert.