Grundschulddarlehen

Darlehen mit Grundschuld

Hochsicherheit und vorteilhafte Zinssätze Der Grundschuldbrief ist die Sicherung für die Verbindlichkeiten des Eigentümers bei der Aufnahme eines Grundschulds . Zur Sicherung dieses Grundschuldkredits hat die BayernLB die Sicherung der im Kataster erfassten Grundpfandrechte, die es ihr ermöglicht, die Liegenschaft im Falle der Insolvenz des Kreditnehmers in eine Zwangsversteigerung zu überführen und das Kreditvolumen mit dem Erlös aus dem Verkauf zurückzuzahlen. Grundschuldanleihen sind eine Finanzierungsoption für Grundstücks-, Haus- oder Wohnungseigentümer, die in der Regel als sogenannte Annuitätsanleihen mit festen Zinssätzen von fünf bis fünfzehn Jahren und konstanten Tilgungsraten vergeben werden.  

Grundschuldforderungen sind für die finanzierende Banken mit einem sehr geringen Risikopotenzial verbunden, da der Kreditbetrag höchstens sechzig Prozentpunkte des veranschlagten Immobilienwerts beträgt. Dadurch wird nahezu immer sichergestellt, dass die Hausbank den gesamten ausstehenden Kreditbetrag aus dem Verkaufserlös der Zwangsvollstreckung oder Insolvenz zurückzahlen kann, auch wenn der Kunde zahlungsunfähig wird.

Aufgrund der hohen Sicherheiten für die Hausbank erhält der Kreditnehmer sehr günstige Zinssätze auf Krediten, die weit unter den Zinssätzen von regulären Krediten ohne Hypotheken liegt. Wie bei allen Immobilienfinanzierungen ist auch bei Grundschulden eine Eigenmittelquote von mind. 20 Prozentpunkten empfehlenswert. Jeder, der ein Wohnhaus im Gegenwert von 200.000 EUR bauen möchte, erhält von der Hausbank ein Kredit von 120.000 EUR (sechzig Prozentpunkte des Grundstückswertes) als Gegenleistung für die Grundgebühr.

Damit entsteht eine Deckungslücke von 80.000 EUR, die - je nach Eigenkapitalquote - mit einem mehr oder weniger großen Darlehen ohne Grundgebühr zu schließen ist. Dadurch wird das Bankrisiko reduziert und es entstehen günstigere Bedingungen. Die so genannte Grundschuldzinsen können nicht mit dem für das Grundschulddarlehen festgelegten Satz gleichgesetzt werden, sondern sind zunächst eine reine mathematische Wert.

Bei einer regelmäßigen und reibungslosen Rückzahlung des Grundschuld-Darlehens ist der Grundschuldsatz nicht relevant. Nur bei einer Versteigerung aufgrund von Insolvenz werden die Außenstände der BayernLB um diesen Satz aufgestockt. Ein Grundschuldrecht ist ein sogenannter Rechtstitel - wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, hat die Hausbank sofort das Recht, es durchzusetzen.

Werden mehrere Grundschulden im Liegenschaftskataster erfasst, so ist im Insolvenzfall die Rangfolge von Bedeutung - die erste registrierte Grundschuld wird aus dem Erlös als erste, dann nur die zweite und so weiter beglichen. Obwohl bereits belastetes Grundbesitz auch als Sicherheiten für ein Grundschuldkredit verwendet werden kann, wird die Hausbank dann einen erhöhten Zinssatz berechnen, da ihr Risikopotenzial bei einem nachrangigen Kredit größer ist.

Grundschulden können übrigens auch gewährt werden, wenn der Eintrag in der Schufa aufgrund der erhöhten Sicherheiten negativ ist. Ein Hypothekendarlehen unterscheidet sich im Wesentlichen von einem Grundschulddarlehen dadurch, dass dieses nicht zweckgebunden ist. Bauliche Maßnahmen wie die energetische Sanierung steigern den Immobilienwert und damit auch die Grundpfandrechte. Allerdings haben einige Kreditinstitute in ihren Grundschuld-Darlehensverträgen eine Bestimmung, dass das Kredit für einen bestimmten Zweck genutzt werden muss.

Verschuldungsfreie und unbeschwerte Grundbesitzgegenstände können in der Regel ohne Sicherungseigenschaft für ein Grundschulddarlehen genutzt werden. Obwohl die Grundpfandrechte an die aktuelle Kreditwürdigkeit gekoppelt sind, d.h. sie sinken, während das Darlehen zurückgezahlt wird, sind Grundpfandrechte unveränderbar und nicht mit dem Grundschulddarlehen verbunden. Der Grundschuldanspruch verfällt nicht selbstständig nach Rückzahlung des Kredits und muss nicht zwangsläufig aus dem Kataster gestrichen werden.

Das System ist wesentlich anpassungsfähiger als die Hypotheken, da es entweder als Sicherheiten für neue Kredite dient oder auf einen neuen Sicherungsnehmer übergeht werden kann. Vor der Beantragung der Registrierung der Grundschuld muss zunächst der Grundschuldscheinvertrag unterfertigt werden. Die Beurkundung und Grundbucheintragung wird von einem notariellen Amt veranlasst.

Bei eingetragener Grundpfandrecht erhalten die kreditgebenden Banken den jeweils gültigen Auszug aus dem Kataster und eine Kopie der Urkunde. Um eventuelle Säumniszinsen für den Immobilienverkäufer zu umgehen, sollte der Gesamtprozess auf etwa sechs bis acht Monate geschätzt werden. In der Regel erstellt das Katasteramt eine Grundschuldbescheinigung (alternativ gibt es auch eine Büchergrundschuld - in diesem Fall müssen alle vorgenommenen Veränderungen unmittelbar im Kataster vorgenommen werden), die auch ohne Grundbucheintrag auf einen anderen Kreditor übergehen kann.

Das heißt, das Kataster zeigt nicht notwendigerweise den derzeitigen Eigentümer der Grundpfandrechte an. Dem Grundschuldpfand ist eine Sicherungsvereinbarung zugeordnet - diese legt die Ansprüche fest, für die die Hausbank den Grundschuldpfand einfordern kann. In der Regel benötigt die Hausbank eine breite Sicherungsvereinbarung, die neben den Anforderungen aus dem tatsächlichen Grundschulddarlehen (enge Sicherungsvereinbarung) auch alle anderen gegenwärtigen oder künftigen Anforderungen beinhaltet.

Grundbetrag des Eigentümers: Der Eigentümers selbst trägt den Grundbetrag ein und besitzt damit die übergeordnete Grundbelastung, die er zu jeder Zeit übertragen oder pfänden kann. Auslandsgrundschuld: Die Grundpfandrechte werden zugunsten eines Dritten registriert (im Falle eines Grundschulddarlehens, d.h. zugunsten der finanzierenden Bank). Grundpfandrecht: Das Grundpfandrecht wird zur Sicherung einer in der Sicherungsvereinbarung definierten konkreten Anforderung verwendet.

Grundbucheintragungen verursachen prinzipiell sowohl für einen notariellen als auch für die Grundbuchgebühren erhebliche Mehrkosten. Bei der Immobilienfinanzierung ist es eine Faustformel, dass die Anschaffungskosten für die Grundbucheintragung etwa zwei Prozentpunkte des Anschaffungspreises betragen. Der Betrag der eingetragenen Grundpfandrechte hängt von der Summe des Grundschuldleihgeschäfts ab.

Gelöscht oder nicht? Im Gegensatz zur Immobilie "verschwindet" die Grundgebühr nicht von selbst, wenn das Grundschulddarlehen zurückgezahlt wird. Niemand muss sich jedoch Gedanken darüber machen, dass die Hausbank auch nach der Rückzahlung des Kredits noch das Recht auf Zwangsvollstreckung hat - natürlich muss sie zunächst beweisen, dass der Kredit nicht zurückgezahlt wurde und dass sie noch ausstehende Ansprüche hat.

Es kann daher vorteilhaft sein, die Grundschuld auch dann im Kataster zu belassen, wenn die Forderung vollständig getilgt ist. Der Widerruf ist kostenpflichtig sowie eine eventuelle Neuregistrierung zu einem späteren Zeitpunkt (als Sicherung für ein anderes Darlehen). Verbleibt die Grundpfandrechte jedoch im Kataster, kann der Grundstückseigentümer die Grundpfandrechte ganz unkompliziert an einen neuen Kreditgeber, z.B. an eine andere Hausbank, übertragen.

Jeder, der die einmal registrierte Grundpfandrechte als Sicherung für die zukünftige Finanzierung verwenden möchte, sollte sie nicht stornieren und nicht zurücknehmen müssen. Die kreditgebende Stelle sollte nur um eine Widerrufsermächtigung ersuchen, in der sie sich zur Rückzahlung des Kredits und zur Aufhebung der Grundgebühr bereit erklärt. In dieser Erklärung wird sie die Rückzahlung erklären. Grundsätzlich dürfen Grundstücke nur verschuldungsfrei veräußert werden - in diesem Fall sollte die Aufhebung der Grundpfandrechte mit der kostensparenden Eigentumsübertragung verbunden sein.

Weil Grundpfandrechte vor dem Kauf eines Grundstücks abgelöst werden müssen, der Grundschuldbesitzer aber immer der Rücknahme zustimmen muss, kann es in Erbstreitigkeiten vorteilhaft sein, wenn der Besitzverleiher die Grundpfandrechte auf sich abträgt. Damit hätte er nach Abzug des Grundschuld-Darlehens ein unbeschwertes Wohnhaus, auf dem jedoch eine Grundschuld registriert ist, die den Kauf vereitelt.